Đầu tư đất nền là một trong các loại hình kinh doanh bất động sản được đầu tư nhiều nhất hiện nay. Trong giai đoạn vừa qua đã có rất nhiều nhà đầu tư chưa nắm rõ kiến thức đã xuống tiền vội vạ khiến tiền mất tật mang bởi các loại đất nền dưới đây. Đây cũng chính là những điều khá nhức nhối trong thị trường bất động sản ở thời gian qua.
Mục Lục Nội Dung
Tổng quan về đất nền
Đất nền là gì?
Đất nền là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của địa phương, của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu. Đất nền thường được lựa chọn trong khu vực có:
– Quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt
– Nhiều tiện ích xung quanh
– Hệ thống giao thông đồng bộ và tiện lợi.
– Mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng.
Đất nền và đất thổ cư là gì?
Đất nền là những lô đất được nhiều người tìm kiếm bởi lô đất này gần như chưa có bất kỳ tác động nào của máy móc, con người ví dụ như cào bằng, đào lấp, đổ đất, đổ cát, san đất. Tất cả mọi tác động, thay đổi, san lấp đất cũng như việc con người tác động trực tiếp sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.
Đất thổ cư hay có tên gọi khác dễ hiểu hơn là đất ở. Đất thổ cư dùng để ở được phép xây dựng nhà cửa và các công trình phục vụ cho đời sống. Đất ở được quy định trong Luật Đất đai 2013 là loại hình đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Vấn đề pháp lý của mảnh đấy cần lưu ý. Có rất nhiều trường hợp làm giả giấy tờ hoặc miếng đất chưa có sổ đỏ riêng. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc sở hữu mảnh đất này cũng như việc kinh doanh bán nó.
Các loại đất nền nên tránh khi đầu tư
Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng
Trong trường hợp đầu tư đất nền với lô đất đã được thế chấp tại ngân hàng và người chủ muốn giao dịch mua bán, họ vẫn có thể thực hiện được nếu có sự đồng ý của ngân hàng. Thông thường, nếu giao dịch diễn ra suôn sẻ thì việc mua đất thế chấp ngân hàng đều lợi cho cả ba bên.
Người bán đất có thể tránh được việc không trả được nợ, người mua đất có thể yên tâm rằng lô đất không nằm trong diện quy hoạch hoặc vướng mắc các vấn đề pháp lý nên được ngân hàng đồng ý thế chấp, còn phía ngân hàng có thể thu hồi nợ nhanh.
Tuy nhiên, thực tế vẫn có những giao dịch dù người mua có thực hiện chặt chẽ đến đâu thì vẫn bị bên bán lật kèo. Ngay cả khi đã thực hiện cam kết 3 bên, người mua trả đầy đủ số tiền bên bán đang nợ và Ngân hàng ký lệnh giải chấp, trả sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện tiếp thủ tục cần thiết để bàn giao đất.
Đó là chưa kể khách hàng cũng có thể mất trắng nếu ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản.
Đất nền ngân hàng thanh lý giá rẻ
Khi thanh lý tài sản, các ngân hàng thường đăng tải thông tin trên website và các phương tiện truyền thông, chứ không sử dụng hình thức phát tờ rơi dọc đường, dán cột điện hoặc thông qua cò đất. Do đó, nhà đầu tư phải cẩn thận trước thông tin “ngân hàng thanh lý đất nền giá siêu rẻ”, giá chỉ 300 – 400 triệu/nền được gửi qua tin nhắn điện thoại hoặc đăng trên các mẩu tin quảng cáo dán ở khắp nơi.
Đây là chiêu thức của một số sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc cò đất nhằm thu hút người mua, khiến khách hàng ham rẻ mà xuống tiền ngay, bỏ quên việc kiểm tra pháp lý.
Nếu kiểm tra kỹ sẽ thấy những lô đất rao bán thấp hơn hẳn giá thị trường thường ở nơi heo hút khó bán, tiềm ẩn rủi ro pháp lý hoặc dính quy hoạch, tranh chấp khiến người mua “tiền mất tật mang”.
Đất nền phân lô chưa được cấp phép
Trước khi có ý định đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần phải thận trọng với vấn đề phân lô, tách thửa. Trong trường hợp nếu khách hàng mua phải đất nền chưa được phép phân lô, sẽ gặp khó khăn khi muốn bán ra. Thậm chí nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư rất dễ gặp rủi ro, vì vốn bị mắc kẹt. Còn với những người mua nhà ở thực, đất chưa được cấp phép phân lô cũng không được cấp sổ đỏ.
Theo quy định, dự án phân lô cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền cũng như có thủ tục giấy tờ đầy đủ. Người mua cần phải kiểm tra hết tất cả những hồ sơ pháp lý này để đảm bảo quyền lợi cho bản thân, tránh trường hợp mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa.
Cách tốt nhất là mua đất nền đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) để tránh tranh chấp và nếu có thu hồi thì người mua vẫn được đền bù.
Đất nền dự án không có thật
Dự án ma hay còn gọi là đất nền ảo là một thuật ngữ trong ngành bất động sản để chỉ các dự án không có thật, không hề tồn tại về mặt pháp lý. Đây là một chiêu trò của chủ đầu tư hoặc môi giới nhà đất khi dụ dỗ khách hàng mua các dự án do chính họ “vẽ” nên.
Thời gian qua có không ít trường hợp cò đất rao bán các dự án đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Để tránh dính bẫy dự án ma, người mua phải hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin, đặc biệt không nên ham rẻ, lợi nhuận cao mà đầu tư đất nền mập mờ về pháp lý.
Thậm chí có trường hợp dự án một nơi, nhưng môi giới lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác. Do vậy, khách hàng cần xem giấy tờ, hồ sơ pháp lý trước rồi mới đi xem đất.
Khi xem đất phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem, đối chiếu thông tin bằng cách hỏi người dân địa phương và UBND xã nơi có đất dự án để chắc chắn rằng mình không bị lừa mua đất tại dự án ma, dự án không chính chủ.
Xem thêm:
– Đất otd và ont nghĩa là gì?
– Định nghĩa đất nông nghiệp, đất thổ cư và chuyển đổi mục đích sử dụng đất
– Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư bất động sản
Bởi: Huỳnh Ngọc Luân
